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關(guān)于《陸豐市“房地一體”農(nóng)村宅基地和

集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證實施細(xì)則

（試行）》的政策解讀

　　一、制定背景

　　為貫徹落實《中共中央國務(wù)院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》（中發(fā)〔2018〕1號）、《中共中央國務(wù)院關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》（中發(fā)〔2019〕1號）、《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）、《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）和《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)廣東省加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知》（粵自然資規(guī)字〔2019〕11號）等文件要求，進(jìn)一步加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作，保障農(nóng)民合法財產(chǎn)權(quán)益，推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，維護(hù)農(nóng)村社會秩序和諧穩(wěn)定。出臺了《陸豐市“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證實施細(xì)則（試行）》（以下簡稱《細(xì)則》）。

　　二、制定依據(jù)

　　1、《中華人民共和國民法典》

　　2、《中華人民共和國土地管理法》

　　3、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

　　4、《不動產(chǎn)登記暫行條例》

　　5、《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)廣東省加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知》（粵自然資規(guī)字〔2019〕11號）

　　6、《關(guān)于印發(fā)汕尾市“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知》（汕自然資〔2020〕250號）

　　7、《陸豐市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)陸豐市“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知》（陸府辦〔2020〕14號）

　　8、《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問答>的函》（自然資辦函〔2020〕1344號）

　　三、主要內(nèi)容

　　1、《細(xì)則》明確了“房地一體”確權(quán)登記范圍

　　陸豐市集體土地范圍內(nèi)符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及地上永久存續(xù)的、結(jié)構(gòu)完整的農(nóng)村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、廁所等臨時性建（構(gòu)）筑物。

　　集體所有土地上非法開發(fā)的商品住房（小產(chǎn)權(quán)房）、城鎮(zhèn)居民（或單位）非法購買農(nóng)村宅基地（或集體建設(shè)用地）、已整村搬遷的原舊村莊房屋、重點項目征拆范圍、“三清三拆”村莊整治范圍、已列入“三舊”改造項目范圍的，均不納入本次總登記范圍。

　　2、《細(xì)則》明確本次登記原則

　?。?）宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田。

　　（2）宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求確權(quán)登記到戶。

　?。?）宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)確權(quán)登記遵循“以房屋建成正在使用的現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，以村民小組（村經(jīng)濟合作社）、村民委員會、鎮(zhèn)（場、區(qū)）人民政府三級認(rèn)定為依據(jù)”原則。

　?。?）已頒發(fā)宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，或者已按“房地一體”登記頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書的房屋，遵循“不變不換”的原則，原證書依然合法有效。本輪“總登記”換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書的，原證書應(yīng)收回注銷。

　　3、《細(xì)則》明確“一戶一宅”定義

　?。?） “一戶”原則上以公安部門戶籍登記的“戶”為單位申請確權(quán)登記。夫妻與未成年子女只認(rèn)定為一戶。

　?。?） “一宅”的認(rèn)定由村民小組、村民委員會、鎮(zhèn)（場、區(qū)）人民政府審核確認(rèn)；

　　村民一戶占用兩處以上宅基地且總面積不超過120平方米，不認(rèn)定為“一戶多宅”；

　　因繼承、贈予、購買房屋等原因，合法擁有兩處以上宅基地，符合分戶條件的，給予確權(quán)登記；

　　通過司法仲裁依法取得的，可按照司法文件進(jìn)行登記。

　　4、《細(xì)則》明確申請登記主體

　?。?）宅基地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)申請確權(quán)登記發(fā)證的主體為本農(nóng)村集體成員、已合法取得的宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)的（包括戶口遷出、政府規(guī)劃搬遷、繼承、1999年1月1日前合法取得且房屋未發(fā)生變化等）。

　?。?）集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)申請確權(quán)登記發(fā)證的主體包括：經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地的單位、組織、工商企業(yè)等。

　　5、無合法權(quán)屬來源的宅基地

　　無合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋已經(jīng)竣工的，查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)（場、區(qū)）人民政府審核確認(rèn)宅基地合法使用權(quán)后，予以確權(quán)登記。

　　6、宅基地面積和房屋建筑面積標(biāo)準(zhǔn)

　?。?）每戶宅基地使用權(quán)面積為120平方米以下，建筑面積420平方米以下；

　?。?）建筑層數(shù)3層半以下；

　?。?）建筑高度14米以下（不含樓梯間高度）

　　宅基地面積不超過標(biāo)準(zhǔn)20%（含20%）的給予全面積登記；超過標(biāo)準(zhǔn)20%的，超出部分在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。建筑面積依標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超出部分在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　四、適用范圍和實施時間

　　本細(xì)則自印發(fā)之日起施行，適用于本輪以“總登記”方式進(jìn)行的農(nóng)村宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作，有效期至2022年12月31日。此前與本細(xì)則相沖突的規(guī)范性文件，均以本細(xì)則為準(zhǔn)，法律、法規(guī)、規(guī)章和上級規(guī)范性文件另外規(guī)定的，依照其規(guī)定。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　陸豐市自然資源局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2021年8月12日